지난 6개월 동안 코로나19로 모든 불확실성 속에서 한 가지 확실한 것은 전염병이 전례없는 규모로 전반적으로 부동산 시장을 재정렬했다는 것이다.

이제 이들을 되돌릴 수 없다. 이번 부동산 재 분류는 시장붕괴 (대불황), 정치적 혼란 (1979년 석유금수조치) 또는 금융투기 (첫 번째 및 두 번째 닷컴버블)에 기반한 것이 아니다. 당시는 전반적인 소비자 수요와 구매자 선호도는 조만간 정상으로 되돌아 갔다.

코로나19 전염병 덕분에 시장과 금리를 넘어서 더 깊이 자리 잡은 지각변동은 부동산 시장에 다가왔다. 이번에는 아무도 아직 답을 모른다. 그들은 일년 내내 사회적거리를 둬야할 지 모른다. 회사 근로자들이 이제는 평생 원격근무를 해야할 지도 모른다. 으이미 쇼핑은 온라인으로 모든 것을 주문했는데 소매 쇼핑으로 돌아가지는 않을 것이다. 레스토랑, 바, 박물관의 절반이 이상이 더 이상 열리지 않고 폐쇄되고 있다. 그렇다면 도심의 모습 즉 “다운타운” 생활의 모습은 어떻게 변할까?

이러한 질문에 대한 답은 근본적으로 미국인들이 "새로운"유행병의 정상에서 사는 방식을 재정렬 할 것이며, 그 결과 도시와 주가 향후 3년 동안 성장, 수요 및 가격 상승을 경험하게 될 거대한 X- 요인이 된다. 5년후 어느 것이 정체되어 패배 할 것인지를 알 수 있게된다. 더 광범위하게 워싱턴, DC, 뉴욕, 필라델피아와 같은 대도시의 경우, 그 해답은 대 불황 이전부터 가속화되고있는 고급화와 엄청난 수익을내는 시내 재활성화의 물결을 늦추거나 역전시킬 것이다. 도심탈출이 시작되어 도심 공동화로 갈 것이다.

 

붐비는 지하철 역, 워싱턴 DC, 미국

이러한 배경에서 부동산의 새로운 표준은 엄청난 기회를 창출한다. 한 때 너무 작거나, 너무 남쪽이거나, 너무 덥거나, 너무 평평하거나, 편의 시설, 문화 또는 정교함이 부족하다고 여겨지 던 수십 개의 중소 도시의 시와 군이 이제 미국인들이 더 지구온난화를 생각하면서 부동산 최고의 선호지역으로 변할 것이다. 더 건강하고, 인구밀도가 낮고, 교육 수준이 높고, 더 많은 이동식 쉼터나 공원 등의 장소를 제공하여 야외, 더 나은 병원, 소규모 학교 및 더 많은 열린공간에 더 가까이 접근 할 수 있는 장소를 주택지로 선택한다. 코로나같은 전염병에 대한 명확한 끝이 보이지 않고 또 다른 전염병이 올 것을 예측하면서 아예 주택지를 옮기는 것이다.

현재 미국 부동산에 실제로 무슨 일이 일어나고 있는지 더 잘 이해하기 위해 저는 코로나19의 거대한 도심탈출에 대해 CoStar, Zillow 및 Realtor를 포함한 전문가의 실제 데이터를 심층분석해 보았다. 알아 낸 것이 이렇다.

황혼에 다운 타운 마이애미 Brickell

 

사람들이 어디에서 왔는지, 어디로 가는지에 관계없이, 대부분의 미국인들이 일반적으로 그들이 사는 곳, 특히 고령화가 되어가면서 기대하는 것이 바로 위의 것들이다.  북동부 (Northeasterners)사람들은 몇 세대 동안 남쪽과 서쪽으로 이동했다. 더 흥미로운 것은 코로나 전염병이 이 이동속도를 가속화시켰다. 그리고 코로나19 가운데 미국인이 이동하는 장소는 이제 마침내 그들의 근무지가 아닌, 진정 그들이 살고싶어했던 곳으로의 이동이라는 것이다. 그것은 재택근무가 영구히 세상을 바꾸었기 때문이다. 직장 위치 또는 자녀 학교 등에 상관없이 원래 살고싶었던 곳으로의 이동이다. 이것은 대부분 도심탈출과 연관이 있다. 더 중요한 것은 전례없는 불확실성의 시대에 가장 중요한 결정 중 하나는 더 저렴하고 세금이 싼 중소도시, 시골로 이사를 간다는 것이다. 

미국의 대대적인 "코로나 이주"는 다음 세대를 위해 미국의 필수 인구통계 학적 및 경제적 균형을 재편할 잠재력을 가지고 있다. 부동산업자, 투자자, 정치인이 주의를 기울여야한다.

코로나19 대유행 동안 집보여 주면서 마스크를 쓴 부동산중개인

모든 지표에서 미국인들은 코로나전염병 이전보다 더 빠르게 움직인다.

Realtor 및 Zillow와 같은 부동산플랫폼의 속성 별 페이지 조회수는 거의 모든 곳에서 전년 대비 50% 이상 증가했으며, 미국 100대 대도시 시장의 재고는 3월부터 줄어들고 있다. 주택 값도 내려간 상황이다. 많은 부동산 전문가들은 이 현상을 설명 할 때 코로나 유행병은 여전히 ​​확진자를 급증시키는데, 전염병 때문에 많은 변화가 온다고 말한다. 

realtor.com의 수석이코노미스트  George Ratiu는 “부동산 시장은 코로나바이러스 전염병이 시작된 이래 눈에 띄는 변화를 겪었다. 3월의 봉쇄 이후 미국인들은 기존 주택에서 근무하고, 자녀를 가르치고, 운동하고, 요리하고 가정에서 생활하기에 적합하지 않다는 사실을 발견했다. realtor.com의 소비자 설문조사에 따르면, 우리는 주택 쇼핑객들이 더 많은 공간, 조용한 동네, 홈 오피스, 최신 주방 및 야외 접근성을 찾고 있다는 사실을 알게되었다. 이는 교외 및 소규모 대도시 지역에 대한 엄청난 관심을 불러 일으켰다.”

보스턴. 부동산도 변하고 있다. 

코로나19 대유행이 시작된 이후 또 다른 분명한 추세는 직장부근 주거용 부동산이 거의 모든 곳에서 급락하고 있다는 것이다.

이전의 경기침체와 경제충격은 일부 지역은 급락했지만 다른 지역은 그대로 였었다. 이번에는 지금까지 모든 지역이 다 같이 변한다. 미국인들은 이전에 자신을 직장에 묶어 놓은 케이블이나 직장출근 외에 이제는 자신이 살고싶은 위치, 삶의 질, 일, 걷기 편함, 커뮤니티에 더 많은 비중을 둔다.

북동부 부동산시장은 뉴욕시가 지난 3월 코로나19의 진원지였기 때문에 모든 징조에도 불구하고 강세를 유지하지만 도심탈출이 시작되었고, 전국적으로는 낮은 세금, 낮은 규제쪽으로 많은 이주가 시작되었다.  realtor.com의 최신 데이터에 따르면 미국에서 가장 인기있는 부동산시장 5개는 뉴잉글랜드 (뉴욕주 포함)에 있다. 멜로즈, 매사추세츠, 포틀랜드, ME, 허드슨, 뉴햄프셔, 워체스터, 매사추세츠, 뉴욕 주 로체스터 등이 부동산 목록 방문자가 가장 많은 곳이다. 조회수를 포함하여 3개 이상의 카테고리에서 상위 10위 안에 든 도시 들이다.

오하이오주 콜럼버스. Zillow의 가장 인기있는 시장 3곳이있는 곳

부동산플랫폼 Zillow의 연구그룹에 의해 처리된 데이터는 설립된 주요 대도시 지역에서 1시간 이내에 소도시와 교외가 인기있다.  Zillow에게 5가지 지표 (중간 판매 가격, 중간 정가, 보류 일수, 가격 인하 된 리스팅 점유율, 페이지 뷰)를 기반으로 미국 100 대 부동산시장을 살펴보고 각각의 상위 및 하위 7개를 알아냈다.

2020년 10월 현재 Zillow의 목록에서 미국에서 가장 인기있는 부동산 시장 중 3개는 오하이오에 있다 : 콜럼버스, 신시내티, 데이턴. 보이시와 솔트레이크시티도 뉴욕시 외곽의 코네티컷주 스탬포드와 함께 이 목록에 올랐다. 오스틴이 1위를 차지했다. Louisville, KY, Memphis, TN, Honolulu 및 Des Moines, IA는 Zillow의 전체 목록에서 최하위에 있었지만 Zillow의 경제학자들은 오늘날의 시장에서 "덜 좋다"라는 의미를 재빨리 지적했다.

Zillow의 수석이코노미스트 Cheryl Young은 "현재 미국에서 가장 멋진 시장조차도 일반적으로 잘 수행되고 있으며 판매자에게 유리하다."라고 말한다. “현재 주택에 대한 수요가 많고 주택은 일반적으로 작년보다 높은 가격으로 빠르게 판매되고 있다. 또한 대부분의 하위 성과자가 감소하지 않는다는 점도 주목할 가치가 있다. 평균보다 낮은 속도로 증가하고 있다. 현재 대부분의 국가에서 주거용 시장이 불타 오르고 있다."

여기서 이렇게 일하고 싶다. 

코로나19로 가속화 된 재택근무 추세에도 불구하고 미국인들은 여전히 ​​기업이 이동하는 곳으로 이동하고 있음을 보여준다. 미국인이 매일 같은 사무실에 출석할 필요는 없더라도 번성하는 비즈니스 및 기업가 커뮤니티가 장기적으로 지원하는 과세 기반, 문화, 활기, 환대 보충 및 인프라, 지속가능한 주거용 부동산 시장의 필수 토대이다.

이러한 관점에서 코로나전염병 이전에 이미 존재했던 인구통계학적 추세를 가속화하고 있다.  특히 성장을 촉진하고, 세금이 적고, 정치적으로 안정되고, 고급 교육을받은 인력이 쌓인 곳을 찾는 기업이 증가하고 있다.  공학, 수학, 기술, 비즈니스 및 법과 같은 학위등을 가진 많은 사람들이 모이는 곳이 핫하다. CoStar에 따르면 오스틴, 솔트 레이크 시티, 롤리, 샬럿, 내슈빌, 산호세 모두 2020년에 이러한 면에서 상위권에 올랐으며 향후 5년 동안 사무실 점유율이 10%를 초과 할 것으로 예상된다. 달라스, 마이애미, 피닉스, 애틀랜타, 샌 안토니오, 보스턴은 2020년 3분기에 모두 8% 이상 성장할 것으로 예상된다.

“기업들은 더 비싼 해안이 있는 곳을 저렴한 장소 대안으로 모색한다. 이로 인해 아틀란타, 피닉스, 달라스와 같은 시장에서 성장을 촉진했지만, 한때 시내 생활을 선택했을 수도있는 근로자들은 교외를 선호했다. CoStar의 관리 컨설턴트 Andrew Rybczynski는 말한다. “롤리, 샬롯, 오스틴과 같이 유사한 구조적 이점을 가진 소규모의 잘 교육받은 시장도 특히 매력적인 인력 때문에 자격이 있다. COVID와 그로 인한 경기침체는 사업 성장과 사무실 흡수를 저해 할 것이지만, 우리는 많은 남부 및 남서부 시장의 구조적 이점이 가까운 미래에도 계속 될 것으로 본다.”

조지아주 애틀랜타에서 스파게티 교차로의 항공 보기

Rybczynski가 “구조적 이점”을 언급 할 때 그가 의미하는 것은 거버넌스이다. CoStar는 세금부담의 간단한 척도를 사용하여 세금 감소, 친 기업 거버넌스, 빠른 성장 및 이민 증가 사이의 대략적인 관계를 연관시킨다. 이 모두는 현재 더 작은 지방 및 주 정부가있는 미국 대도시 지역으로 왜곡되고 있다. 일자리 성장과 경제적 기회에 대한 대가로 규제 및 비즈니스 비용을 낮게 유지하여야한다.

가치가 있기 때문에 이러한 "구조적 이점"도 정치적으로 왜곡된다. CoStar에 따르면 향후 5년 동안 사무실 공간이 가장 빠르게 성장할 것으로 예상되는 미국 12개 도시 중 10개 도시는 공화당 입법부 및 시장이 다수 있다. 기업이 이전하고 사무실 공간을 찾는 곳 상위 15개 도시 중 9개는 주로 공화당 원인 텍사스 (4), 플로리다 (3), 노스 캐롤라이나 (2) (오스틴, 댈러스, 샌 안토니오, 휴스턴 포함)의 3개 주에 있다.  마이애미, 탬파, 올랜도, 롤리, 샬럿도 많은 이주가 이루어지는 곳이다.

Ogden은 유타주 Weber 카운티의 카운티 소재지.

미국인 이주의 가장 근본적인 동인 중 하나, 즉 자신이 일하는 곳 근처에 사는 사람들의 분리를 원한다. 어떤 경우에는 Austin, Raleigh, Columbus 및 Salt Lake City와 같은 곳은 일하는 곳, 거주하는 곳 선호도가 겹친다. 그러나 전체 미국인들은 단순히 고용이나 기업 이전에 의해 동기를 부여받는 것보다 더 개인적인 도심탈출 이유로 코로나대유행 기간 동안 이주를 하였다.

realtor.com의 Ratiu는 “새로운 풍경에서 가장 인기있는 주택시장은 보다 저렴한 패키지로 더 큰 주택, 녹음이 우거진 이웃, 야외 접근성, 걷기 쉬운 곳, 식료품점과의 근접성 등 바람직한 편의시설을 제공하는 도시이다. "주택구입자들은 여전히 ​​대형 고용 센터에서 통근거리 내에 있기를 원하지만 원격근무가 널리 퍼져있어 도심탈출을 하여 거리를 연장할 의향이 있다."

현재 Realtor.com에서 가장 인기있는 부동산시장의 상위 5개 북동부지역 외에도 콜로라도 스프링스, CO, Columbus, OH, Topeka, KS, Springfield, VA 및 Raleigh, NC도 플랫폼 순위에 올랐다.

“현재 주택 시장은 몇 가지 주목할만한 요인에 의해 주도되고 있다. 첫째, 미국 역사상 가장 큰 밀레니얼세대가 마침내 주택소유를 수용함에 따라 미국의 인구 통계는 젊어지고 있다. 둘째, 코로나바이러스로 인한 격리로 고용주가 재택근무자에게 의존하게되면서 1990년대 중반 근로자를 책상에서 해방시키겠다는 기술적 약속이 2020년에 도래했다. 미국인들은 이러한 전환을 성공적으로 수행했으며 그 과정에서 통근시간 단축의 이점과 어디서나 일할 수있는 유연성을 발견했다. 결과적으로 이것은 주택에 대한 소비자 선호도를 완전히 바꾸어 교외, 소규모 도시, 두 번째 거주지 및 농촌지역으로의 전환을 주도했다.

모든 데이터에서 눈에 띄지 않는 사람들도 있다.

캘리포니아 또는 태평양 북서부의 어느 도시도 미국인이 이동하는 곳에서 "최고" 목록에 올랐던 곳은 없다. 이는 지난 3월 해안도시에서 코로나의 첫 발병이 뇌리에 박힌 것이다. 뉴욕시, 롱아일랜드, 뉴저지 북부, 호놀룰루, 시카고, 필라델피아도 코로나 창궐지역이었기 때문에 고가의 부동산 시장은 급락했고 폐쇄도시 지역에서의 탈출이 미국의 정서적 이동을 강화했다.

그래서 결론은 이제 남서부 주에서 입을 수영복과 노트북을 준비하는 것이다. 코로나19가 계속해서 미국인들을 "새로운" 정상 뉴노멀로 밀어 붙일수록 우리 중 더 많은 사람들이 수영장 옆에서 일하면서 남서부로 이동할 것이다. 때로는 데이터를 믿고 함께 이주하는 것이 가치가 있다. 다시한번 미국인들은 도심탈출을 시도하고 북동부에서 남서부쪽의 도시들로 급속히 이주하고 있다. 더 따뜻하고 세금이 적고 인구밀도가 적은 중소도시 남서부의 작은 도시들로 이주하고 있다. 주택시장에서의 도심은 영구히 망하고 있다. Forbes.com