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[부동산중개인소멸, 인공지능이 대신] 자원이 풍부한 회사는 앱과 알고리즘에 아웃소싱하여 주택 소유권을 더 이상 직접 관리하지 않는다. 주택 렌탈 회사의 웹사이트는 얼굴 스캔을 마치고 알고리즘은 업로드 된 여권 사진을 대조한 후 키 코드 문자를 임대자에게 전송한다. 임대 신청, 보증금 지불, 입주, 심지어 몇 년 동안 살기까지 모든 단계를 사람과 대화하지 않고 진행한다.

https://www.vice.com/en/article/dy7eaw/robot-landlords-are-buying-up-houses

JM Kim | 기사입력 2022/12/05 [00:00]

[부동산중개인소멸, 인공지능이 대신] 자원이 풍부한 회사는 앱과 알고리즘에 아웃소싱하여 주택 소유권을 더 이상 직접 관리하지 않는다. 주택 렌탈 회사의 웹사이트는 얼굴 스캔을 마치고 알고리즘은 업로드 된 여권 사진을 대조한 후 키 코드 문자를 임대자에게 전송한다. 임대 신청, 보증금 지불, 입주, 심지어 몇 년 동안 살기까지 모든 단계를 사람과 대화하지 않고 진행한다.

https://www.vice.com/en/article/dy7eaw/robot-landlords-are-buying-up-houses

JM Kim | 입력 : 2022/12/05 [00:00]

나는 피츠버그에 있는 비어 있는 벽돌 연립 주택의 굴뚝에 서서 전화기를 들여다보며 머리를 좌우로 돌리고 있다. 집은 교회 뒷편 골목길에 있다. 우체통은 비에 젖은 정크 메일로 가득 차 있다.

 

렌탈 회사의 웹사이트는 내 얼굴 스캔을 마치고 알고리즘은 내가 이전에 업로드한 여권의 사진과 닮았다고 결정한다. 임시 6자리 키 코드가 포함된 문자를 받았다. 내가 들어갈 때 나를 맞이하기 위해 기다리는 사람이 없다.

 

내부에는 산뜻한 흰색으로 칠해진 거실, 새로운 모습의 설비를 갖춘 주방, 위층에 평범한 침실 2개가 있다. 어떤 이유로 울타리의 3분의 2에 불과한 작은 뒷마당도 있다. 또한 이상하다. 유일한 욕실은 미완성 지하실에 있다. 내 추측으로는 두 번째 침실을 짓기 위해 위층을 희생시킨 집주인이 있을 것이다.

 

840평방피트의 이 집은 100년이 넘었지만 불완전하지만 살기 좋은 집으로 계약금을 위한 몇 천 달러와 월 모기지 페이먼트를 할 수 있는 능력이 있는 사람에게 좋은 "스타터 홈"이 될 수 있다. 이 동네에서 임대한다. 대신 피츠버그, 미니애폴리스, 그리고 여전히 값싼 단독주택이 많이 있는 산업화 이후의 대도시 지역에 집을 집어삼키고 있는 Imagine Homes Management에서 구입했다.

 

나가자마자 한 달에 1,590달러에 임대를 신청할 것인지 묻는 자동 문자를 받는다. 시청과 마찬가지로 신청, 보증금 지불, 입주, 심지어 몇 년 동안 살기까지 모든 단계를 사람과 대화하지 않고 진행할 수 있다. 아무도 나에게 열쇠를 주지 않고 암호만 알려준다. 이것은 실제 Imagine Home 임차인의 경험이었다.

 

의대생인 닉 오스본은 파트너와 함께 클리블랜드 지역에 있는 침실 3개짜리 집을 임대했다. 그들이 그곳에 살았던 2년 동안 그들은 수리를 위해 배치된 한 명의 유지 보수 작업자를 제외하고는 회사의 누구와도 직접 상호 작용하지 않았다고 말했다.

 

그는이사는 상당히 간단했다. “모든 정보는 카운터의 폴더에 남아 있었고 모든 문서와 암호는 전자적으로 제공되었다. 누구와도 직접적인 교류는 없었다고 말했다.

 

Imagine Homes는 새로운 데이터 도구와 기술을 사용하여 현장 인건비를 최소화하면서 임대 부동산에서 수익을 거두는 회사인 "자동화된 집주인"의 한 예이다. 그들은 여러 주에 걸쳐 수천 채의 단일 가구 임대 주택을 구입하는 월스트리트 투자 회사의 지원을 받는 새롭고 성장하는 기업 부문에 필수적이다.

 

 

IMAGINE HOMES 웹사이트의 피츠버그에 있는 주택 목록

 

2016년에 설립된 Imagine Homes는 부동산 거래를 자동화하고 단순화하는 회사에 관심이 있는 자금력이 풍부한 West Coast 투자 펀드인 Colchis Capital Management와 연결되어 있다. 단독 주택의 대부분의 대규모 대량 임차인과 달리, 그들은 운영하는 도시에 임대 사무실을 열지 않았다. The Automated Landlord에 따르면 피츠버그, 클리블랜드, 신시내티, 미니애폴리스, 세인트루이스는 환경 및 계획 저널의 2022 2월호에 게재된 월스트리트의 주택 수탈에서 기술의 역할을 광범위하게 살펴본다.

 

이 이야기에 대한 여러 논평 요청에 응답하지 않은 회사는 직원 수를 지정하지 않았다. 대부분의 징후에 따르면 LinkedIn35명의 직원이 등록되어 있고 인디드에서 추정한 50~200명의 직원이 모두 4개 주에 걸쳐 1,500채의 주택을 관리하고 더 많은 주택을 빠르게 인수할 예정이다. 전통적인 집주인이 수행하는 대부분의 작업을 아웃소싱하고 자동화한다.

 

상승하는 집값이 더 많은 사람들을 소유 가능성에서 밀어내고 있는 이 시점에서 집주인 자동화는 부유한 투자 회사가 미국의 소규모 주택을 점점 더 많이 소유하도록 돕는 데 그치지 않고 전체 패러다임을 가능하게 한다.

 

집주인을 생각해보자. 단지 집주인이 아니라 그 부류의 사람들을 대표하는 것이다. 당신의 경험(그리고 학급 분노의 수준)에 따라, 때로는 파이프를 고정하기 위해 렌치를 들고 오는 명랑한 노인을 상상하거나 축적된 부와 토지 증서를 통해 수입을 빨아들이는 봉건 영주의 투박한 현대 화신을 보았을 수도 있다. 아마도 대형 아파트 단지의 기업 대표일 것이다.

 

그럼에도 불구하고 집주인 역할을 하려면 전통적으로 지원자에게 장소를 보여주고 유지 관리를 감독할 수 있을 만큼 약간의 다리 작업을 해야 하거나 최소한 누군가가 하도록 해야 했다. 확장하려는 집주인에게는 지역 주택 시장에 대한 깊은 지식과 새로운 부동산을 찾고 개발하는 데 많은 시간을 할애할 의지도 필요했다.

 

이것은 한때 단독 주택 임대 시장을 소규모 집주인이나 기껏해야 한 대도시 지역에 걸쳐 부동산을 소유한 회사로 제한했다. 그러나 이 부문은 월스트리트에게 별로 관심이 없었다.

 

Automated Landlord 논문을 작성한 Berkeley 캘리포니아 대학의 지리 및 세계 대도시 연구 부교수인 Desiree Fields Motherboard "단독 주택 임대 시장은 소유권이 너무 세분화되었기 때문에 매우 불투명했다."고 말했다. "그 때문에 증권화나 부동산 투자 신탁과 같은 일을 하는 것이 불가능했다." 월스트리트가 투자에서 돈을 빼내기 위해 사용하는 복잡한 금융 상품이다.

 

Fields Automated Landlord 보고서를 위해 월스트리트 임대 회사의 기술 공급업체 및 직원과 수십 건의 인터뷰를 완료했다.

 

2008년 충돌 이후 CoreLogic RealtyTrac과 같은 데이터 브로커는 차압 히트 맵을 생성하기 시작했다. Fields "이러한 종류의 발전은 실제로 기관 및 대규모 금융 행위자가 장소를 실제로 아는 데서 오는 그런 종류의 친밀하고 암묵적인 지식 없이도 원거리에서 시장을 알 수 있게 한다."고 말했다.

 

, 새로운 증권 지원 회사들은 임대할 계획을 가지고 방대한 양의 소형 주택(대부분 압류 주택)을 구입했다. 이 회사 중 일부는 거대 기업으로 성장했다. 가장 큰 Invitation Homes 16개 대도시 지역에 80,000채 이상의 주택을 보유하고 있다. 셀프 스토리지 거물 B. Wayne Hughes가 설립한 American Homes 4 Rent 22개 주에 58,000개 이상의 매장을 보유하고 있다. 아마존의 CEO인 제프 베조스(Jeff Bezos)도 집을 사서 수익을 내기를 바라는 부동산 투기꾼들에게 주식을 제공하는 플랫폼인 Arrived Homes를 통해 원격 관리 트렌드에 동참했다.

 

기관 투자 회사는 단독 주택 임대 시장의 3%만을 소유하고 있지만 애틀랜타와 같은 일부 지역은 포화 상태에 이르렀다.

 

주택 옹호론자들과 진보적인 의원들은 이러한 유형의 회사들이 한때 첫 주택 소유자에게 저렴했던 1,000평방 피트 규모의 오래된 주택을 매입하고 투자자들로 인해 시장을 부풀려 저소득층 및 중산층 미국인들을 주택 소유에서 더욱 몰아내고 있다고 말한다.

 

독립 모기지 전문가 협회(Association of Independent Mortgage Experts)의 브렌든 맥케이(Brendan McKay) 대표는 Motherboard에 자동화된 집주인이 집값에 미치는 영향에 대한 데이터가 아직 많지 않다고 말했다. “하지만 저소득에서 중산층 가정이 주택 소유자가 되는 것이 훨씬 더 어려워지고 있다는 사실에 직선을 긋는 것은 매우 쉽다. 그들이 사는 시장이기 때문이다. 그래서 그것은 사람들의 그 부분을 절대적으로 박탈하는 것이다.”

 

자동화된 집주인 회사도 데이터 도구를 사용하여 빠른 속도로 주택을 찾고 구매한다. 그녀의 논문에서 Fields는 이러한 방대한 포트폴리오를 신속하게 구축하는 데 사용되는 "인수 엔진"에 대해 설명한다. 주택 데이터는 이웃의 선호도 및 편의 시설, 고용 센터와의 근접성, 교통 회랑, 건축 유형 및 수리 요구 사항에 대한 정보를 제공하는 알고리즘에 입력된다. 그런 다음 월스트리트의 지원을 받는 집주인은 이 데이터를 사용하여 어떤 주택을 구매할지 순식간에 결정을 내린다. 거의 모든 소규모 집주인이 필수라고 생각하는 육안 ​​검사를 생략하는 것이 그들에게 충분히 신뢰할 수 있다.

 

임대 장소에 사무실도 없는 로봇 집주인의 개념을 확장한 Imagine Homes는 최근 구매 흥행에 돌입했다. 지역 부동산 디렉토리의 검색 결과에 따르면 작년에 회사와 연결된 LLC Cuyahoga 카운티(클리블랜드 소재지)에서 27, 해밀턴 카운티(신시내티 소재지)에서 49, 프랭클린 카운티에서 5채를 구입했다. 콜럼버스 지역에 발판을 마련하라. 회사가 $200,000 이상의 주택을 구매하는 경우는 거의 없다.

 

때때로 주택이 시장에 나온 후 몇 시간 후에 입찰을 하고 다른 사람이 이길 수 있는 입찰가를 제시하여 판매자가 빨리 팔도록 장려한다.

 

신시내티의 케일럽 본(Caleb Bone)은 지난 12 "완벽한 노동계급 동네"에 있는 1층짜리 침실 3개짜리 집을 매물로 내놓았다. 그와 그의 아내는 2017년에 그것을 117,000달러에 샀고 다른 젊은 가족에게 갈 것이라고 생각했다. 그러나 몇 시간 안에 그는 Imagine Homes-connected LLC로부터 요구 가격보다 약 10,000달러 더 많은 현금 제안을 받았다. 회사는 또한 검사를 면제하는 데 동의했다. 그는 그것을 $173,500에 팔았다.

 

BoneMotherboard거절할 수 없고 거절할 수도 없는 제안이었다.”고 말했다. 신시내티 시는 기관투자가들에 너무 지쳐서 이제 그들을 저지하기 위해 직접 주택을 매입하고 있다. American Homes 4 Rent는 기술 사용에 대해 직원과 대화를 요청하는 Motherboard의 요청에 응답하지 않았다.

 

Invitation Homes의 홍보 담당자는 "각 시장의 현지 전문가를 영입하여 '팟 기반' 운영 모델을 출시했다. 업계 최고의 기술과 짝을 이룬 현지 팀을 활용하고 항상 "여러 시장에서 관행을 복제하려는 목표"를 가지고 있었다. 대표는 회사가 기술을 사용하는 방법에 대해 자세히 설명하지 않는다.

 

이러한 회사 중 일부에서는 자동화되고 디지털화된 프로세스가 집주인의 주요 기능을 수행한다. 전시는 셀프 가이드 투어를 통해 이루어진다. 암호는 키를 대체한다. 신청, 임대 및 지불은 웹 포털을 통해 이루어진다. 수리 요청은 사내 직원(Invitation Homes와 같은 대기업의 경우)을 위해 온라인 대기열에 놓이거나 현지 계약자에게 아웃소싱된다.

 

Fields의 연구에 따르면 일부 회사는 수리를 추적하는 실제 접근 방식을 취했으며 다시 한 번 새로운 기술적 수정 사항을 사용했다. 직원이 직장을 이동할 때 지리적 추적을 수행하고 완료된 수리를 확인하기 위해 휴대 전화 사진을 요구한다.

 

회사는 또한 세입자가 직접 수리하도록 의지했다. Invitation Homes는 변기 플래퍼 밸브 교체 및 차고 문 조명 교체와 같은 작은 수정 사항에 대한 방법 가이드를 게시한 적이 있다.

 

여전히 수리는 완전히 자동화되거나 임차인에게 다시 던져질 수 없으며 월스트리트 집주인은 이에 어려움을 겪는다. 파이프 누수 및 단락과 같이 간과되는 일반적인 가정 문제는 업계의 저널리즘 폭로에서 종종 강조된다.

 

클리블랜드 근처의 Imagine Homes 세입자인 Osborne은 부러진 문 손잡이와 같은 간단한 수리를 위해 예상보다 오래 기다리는 경우가 많았고 누가 잔디 관리를 책임지고 있는지에 대해 혼란이 있었다고 말했다. "나는 그들이 모든 것의 전자/원격 측면에 너무 많이 의존하여 우리의 필요를 무시했다고 생각한다."고 그는 말했다.

 

이 회사에서 일하는 사람들은 자동화 측면이 비즈니스 모델의 핵심이라는 것을 알고 있다고 Fields는 말했다. 그녀는 연구를 위해 여러 투자 포럼과 산업 회의에 참석했다.

 

"모든 곳에서 사람들은 이 새로운 단일 가족 임대 자산 클래스를 현실로 만드는 진정한 린치핀으로서 기술을 칭찬하고 있었다."라고 그녀는 Motherboard에 말했다.

 

Fields는 자신의 논문에서 "새로운 정보 기술" "'자동화된 집주인'을 발생시켰고, 이로 인해 임차인과 부동산 관리가 스마트폰, 디지털 플랫폼 및 앱에 의해 점점 더 중재될 뿐만 아니라 통제되고 있다. 이러한 장치와 인프라가 수집하고 활성화하는 데이터 및 분석이다.”

 

이 집에 사는 사람들에게 항상 포털을 통해 임대료를 지불하고 그 지불로 이익을 얻는 것은 까다로운 질문이며 투자 및 자금 조달의 토끼굴로 여행해야 할 수도 있다.

 

예를 들어 Imagine Homes Colchis Capital Management와 관계가 있지만 명확하지는 않다. Imagine Homes가 임대한 주택은 소수의 LLC를 통해 구매되며 각 LLC는 회사가 사업을 수행하는 주에 통합된다. 그 서류와 Imagine Homes 자체를 포함하는 서류에는 Colchis 경영진의 이름과 펀드 사무실 주소가 있다.

 

Colchis 경영진은 이 이야기에 대한 여러 논평 요청에 응답하지 않았다.

 

로이터 통신에 따르면 2005년에 설립된 Colchis는 주택 시장에서 후퇴하는 은행으로 인해 생긴 격차를 메우기 위해 하이테크 대출 플랫폼을 사용하여 대불황 동안 부동산 시장에 진출했다.

 

웹사이트에 따르면 Colchis "빅 데이터, 분석, 기술 및 운영 노하우를 활용하여 여러 범주의 부동산 보유에 전략적으로 투자"한다.

 

이것은 부동산 투자에 대한 기술 지름길을 제안하는 모든 종류의 회사에 돈을 투자하는 것을 의미했다. Colchis는 최근 한 회사에 투자했다. 모기지 대출 결정에 AI를 활용할 계획이며, 또 다른 부동산 투자에 블록체인기술을 사용할 계획이며, 오후에 부동산 투자 회사를 만드는 데 필요한 모든 서류 작업을 복제할 수 있다고 주장하는 프로그램이 있는 회사도 있다.

 

 

IMAGINE HOMES에 연결된 미네소타 기반 LLC를 보여주는 사업 기록

 

단독 주택을 임대하는 이러한 다국적 회사의 대부분은 하나 이상의 투자자 그룹과 연결되어 있다. 9,500억 달러 규모의 복합 금융 상품 거대 기업인 Blackstone Inc. Invitation Homes를 출시했다. 석유 수익을 처리하는 주정부 후원 기관인 Alaska Permanent Fund American Homes 4 Rent의 주요 초기 투자자였다.

 

연금 및 퇴직 기금도 이와 같은 투자에 싸여 있다.

 

“초고액 순자산 유형의 개인과 같은 일부 부유한 개인이 관련되어 있다고 확신하지만 사모펀드 회사와 제휴하는 기관 계정 유형이 많다.”라고 Fields는 설명했다. "연기금은 우리의 은퇴 계좌 형태로 주식을 가져올 것이고, 그 주식으로 사모펀드 플레이어는 다양한 금융 기관의 부채를 활용할 수 있고 주식 및 부채와 함께 자산 인수를 수행할 수 있다."

 

Imagine Homes가 부동산 거래를 자동화하고 단순화하는 데만 관심을 두고 있는 그룹과 연결되어 있다는 것은 집주인 로봇화에 대한 추가 강조를 의미한다.

 

SEC 제출에 따르면 Colchis의 공동 투자에 참여하려면 50만 달러를 투자해야 하며, 분석 플랫폼 Radient에 따르면 총 9 7,500만 달러에 달한다.

 

집주인은 정의상 거의 항상 세입자보다 더 많은 자산을 보유하고 있다. 그러나 샌프란시스코에 사무실이 있고 타호 호수의 리조트 타운인 인클라인 빌리지가 있는 Colchis 뒤에 있는 글로벌 투자자 계층은 경제적으로 위축된 도시에서 1,000평방피트의 주택을 임대하는 Imagine Homes 세입자와 공통점이 훨씬 적을 것이다.

 

20대 중반인 케일리는 지난해 직장 이전으로 급히 피츠버그 지역으로 이사를 가야 했다. 그녀는 도시에 있고 싶었지만 개를 위한 마당을 포함하는 옵션이 많지 않았다. 그녀는 부동산 목록 사이트 Trulia에서 침실 3개짜리 Imagine Homes 부동산을 찾았다. 그것은 졸린 교외에 있었다. 그녀는 고속도로와의 근접성을 위안으로 여겼다.

 

임대료는 월 1,590달러였다. 그것은 그녀가 필요로 하는 것보다 더 많은 집이었지만 그녀는 그것을 가져갔고 룸메이트를 찾기를 희망했다. 그녀는 여전히 Imagine Homes에서 임대하기 때문에 가명을 사용하도록 요청했다.

 

그녀는 온도 조절기 조정에서 집세 지불에 이르기까지 모든 것을 전화로 처리한다. "나는 정말 쉽게 받아들였다"고 그녀는 말했다. "나는 확실히 내 세대의 산물이다."

 

그녀는 그 룸메이트를 찾지 못했고 몇 달 후 그녀가 지불하는 가격과 현관에서 오후를 보내는 할머니와 생산직 일을 하는 평생 주민들로 가득한 그녀가 살고 있는 마을 사이에 약간의 부조화를 느꼈다.

 

그녀는여기서 살고 일하는 평범한 사람들이 그 금액을 지불할 것이라고 믿기 어렵다고 말했다.

 

독립 모기지 전문가 협회(Association of Independent Mortgage Experts)의 맥케이(McKay)에 따르면, 알고리즘에 따라 대규모 투자자들은 케일리가 사는 지역을 찾는다.

 

"그들은 저소득 또는 중간 소득 커뮤니티로 간주되는 약 $100,000에서 $200,000의 주택을 원한다."고 그는 말했다. "이곳은 사람들이 일정한 소득을 가지고 있지만 신용 문제나 계약금 문제 등으로 인해 국내 다른 지역보다 주택 소유자가 되는 데 더 어려움을 겪을 수 있는 곳이다."

 

Kaylee Imagine Homes가 임대료를 $110 인상했을 때 임대를 갱신하지 않기로 결정했다. 그녀는 또한 웹 포털을 통해 한 달에 1,590달러를 보내는 것과 같은 투자자들에게 책임을 돌리는 집값 상승에 약간의 불편함을 느끼기 시작했다.

 

"나는 주택 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지 알고 있고 그것을 싫어한다."고 그녀는 말했다. "집을 [구입하기 위해] 볼 때 거기에 무엇이 있을지 모르겠다."

 

 
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